现状：是非问题何其多

　　“九五”期间，我国政府确定房地产业为新的经济增长点。经过两年房改的深化，住房实物分配全面退出历史舞台，购房置业成为公众关注的焦点；

　　1998年5月，我国《个人住房贷款管理办法》出台，规定个人贷款以房产为抵押的必须办理房屋保险；

　　1999年，在京、沪、稳等大中城市，消费信贷初露端倪，贷款购房走近百姓，银行与保险的强强联手为我国个人信用贷款的发展提供了新的契机，一时间，银行的个人信贷业务如火如荼，保险公司的家财险保费成倍增长，无数消费者也圆了自己的买房梦，而这其中的问题也逐渐暴露出来；

　　2000年，重庆市民首先对住宅按揭中的保险费用发出质疑，重庆市工商局经检大队把住房按揭保险定为特案，从保险自愿原则入手，调查其有无不正当竞争行为；

　　2001年4月，《南方周末》上刊登上海一位贷款购房者的文章，从四个方面分析贷款购房保险业务中存在的“欺诈”现象，一石激起千层浪，全国各地的消费者和律师纷纷发难，质问“保险业黑洞有多深”；

　　2001年5月，《中国青年报》、《经济日报》、《南方都市报》等发表一系列文章“声讨”按揭购房保险中的种种不合理与不合法之处，矛头直指商业银行与保险公司，措辞激烈，愤慨之情溢于言表；

　　2001年6月，一例抵押贷款房屋保险的退保个案惊动广州，一位客户由于提前还清贷款而想办理退保，却在保险公司开具的退保批单上发现自己原先所交的保费有50％“不翼而飞”，此事把人们的目光又拉到了银行与保险公司手续费和佣金问题上；

　　面对声势浩大的“讨伐”，同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满，认为这是二者联手违规，侵犯消费者权益，大有欲除之而后快的架势。其实，无论是从金融理论还是国际惯例上来看，保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。

　　解析之一：不是问题的问题

　　由于保险市场发育的滞后，相关保险知识宣传的不到位等原因，我国居民对保险的了解程度和接受程度普遍不高。有调查显示，我国有65％的人不知道购房为何要买保险，80％的人不知道保险条款的具体内容。在这种情形下，有消费者对贷款购房保险中的一些正常做法提出质疑也就不足为奇了。

　　比如，许多人认为，既然已经把房产抵押给了银行，就没有必要再买保险，即使要买，也应由银行去买；银行规定贷款买房必须办理住房保险违背了保险自愿原则；而在保险单上指定银行享有保险金的优先请求权则与《保险法》中“被保险人（即贷款购房者）是……享有保险金请求权的人”的规定相冲突。

　　对这些问题，我们可以从两个方面来分析。

　　一方面，银行作为贷款的提供人，为了降低放贷风险，必然会要求贷款人提供足额的抵押品（有经济学家将其比喻为“人质”）。虽然购房者在购房时已交纳一定比例的首期，并且在贷款时已将房产抵押给银行，但由于贷款时间比较长，而意外事件的发生又总有一个时滞，在经历那么一段时间后，“彼房已非此良’；加之我国的住房二级流通市场很不发达，房屋的变现值往往与其真实值相差甚远。所以，倘若仅以房产作为抵押向银行贷款，并不能满足前面所说的提供足额“人质”的要求。此时，银行要求贷款人为其提供的抵押品（房屋）购买保险的“双保险”作法是无可非议的。

　　另一方面，银行作为抵押权人，对抵押的房屋享有留置权，该房产的安全与否直接关系到银行的贷款能否按时收回，因此，银行在购房者还清全部贷款之前，对保险标的拥有保险利益，经过约定，银行在还贷期间内可以享有保险事故发生后的优先请求权，这并不违反《保险法》的原则。

　　现实中，在国外一些成熟的金融市场上，早已构建出了银行、保险、消费者的“三赢”格局。以法国为例，那里51％的家庭有负债，其中30％是因为购房而负债，保险公司在住房信贷保险上的保费收入为200亿法郎，且年递增4-5％，而通过银行网络推销保险又可以使销售费用降低10个百分点左右。事实证明，“银保合作”，通过适当的分工合作来提高效率、降低成本，符合经济规律。

　　当然，正如前文所述，在我国，由于保险业的发展处于起步阶段，整个金融市场、法律环境又远未成熟，拥有专业知识的保险公司与普通投保人之间存在严重的信息不对称；而掌握“放款大权”的银行与贷款人之间又存在实际上的权利不平等，因而从目前个人住房保险开办的情形看，美好的“三赢”格局远未形成，形形色色的问题倒是暴露了不少。

　　解析之二：真正的问题在哪里

　　笔者认为，对于保险公司而言，当前在该业务上必须正视和亟待改进的问题主要在于以下三个方面：

　　1、险种配套问题

　　贷款买房的过程中存在多种风险因素。不同的风险有不同的保险需求，因此，对于个人贷款购房业务，起码需要三类保险的保障：

　　（1）抵押住房的财产保险，主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；保险期限应该自购房人取得房屋实际使用权之日起至其清偿全部贷款之日止；保险金额应按房屋的成本价、重置价或评估价由投保人自行确定；

　　（2）贷款者的定期信用人寿保险，主要保证还贷款期内在贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；保险期间与贷款期间相同；保险金额以应偿还贷款余额为限，逐年递减；

　　（3）抵押贷款购房履约保证保险，在这种保险中，保险公司扮演了担保人的角色，向购房人收取一定的保险费作为担保费，并为购房人的经济信用提供担保，当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。

　　2．保险过度问题

　　有三个方面的保险过度，使得保险公司收取的保费与承担的风险不对称。

　　（1）保险金额的过度。按揭住房保险的保险标的是作为抵押品的房屋，其保险价值也就是该房屋的成本价、重置价或评估价，但目前的保险条款中均规定以房产销售价格为标准确定保险金额，显然大大超过了前述保险价值，违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。

　　（2）保险期限的过度。目前由于设计险种时混淆了住房财产保险和贷款保证保险，目前大多数保险公司均要求住房财产保险的期限与贷款期限相同，这样，正如许多消费者指出的那样，在商品房交付使用前对“期房”的保险的确有重复保险的嫌疑。

　　（3）保险费率的过度。根据保险学原理，科学的费率应该使该险种在较长的时期内的保费收入等于赔款支出加上营业费用之和。而从近几年各地开办住房按揭保险的情况来看，其出险率相当低，属于保险公司大力推广的“优质业务”，因此，笔者认为，该险种存在较大的降低费率的空间。

　　3、违规操作问题

　　这主要是指银行和其他中介公司在办理贷款购房保险中的不合格代理和提取超额手续费的违规违法行为。根据中国人民银行和中国保监会的规定，只有取得了《经营保险代理业务许可证（兼业）》的银行才能代保险公司推销住房保险、收取保险费（但不能签发保险单），而代理手续费不得超过8％。可是在我国目前比较混乱的保险中介市场上，有一些没有兼业代理资格的机构代理了大量贷款住房保险业务甚至代签保单；另外，在手续费问题上也存在许多管理的漏洞和操作的“黑洞”，据说有的地方代理按揭住房保险的中介人提取的手续费高达50－70％。本来“银保合作”的目的是为了减少流通环节、降低交易成本，但如果金融机构利用自己的优势地位在暗中层层“设租”的话，那就适得其反了。

　　（金融早报）